法律规定，不动产权属以登记为准，登记在谁的名下，谁就享有相应的物权，也因此，不动产的处分必须经由权利人或者权利人的委托人同意才能发生物权变动的效力。

  那么，会不会出现登记在我们名下的房产，在我们不知情、未同意的情况下，被他人出售的情况？如果出现这种情况，应该怎么办？针对这样的疑惑，分享一则近期我所承办的案件。

一、案件情况

   吴某系完全民事行为能力人，其拥有一套房产，该房产系登记在吴某一人名下。胡某系吴某的母亲。2018年某日，胡某在女儿吴某不知情的前提下通过中介将女儿吴某名下的房产对外出售给了第三人。第三人付款后，房产一直不能过户，第三人也联系不到房东吴某，为此第三人起诉吴某，起初要求继续履行合同，要求吴某过户，后第三人变更诉讼请求，主张解除房屋买卖合同并要求吴某返还已支付房款。经过多次庭审，最终，法院一审、二审都认定胡某处分女儿吴某房产的行为系无权处分，但属于表见代理，其效力及于女儿吴某，判决认定吴某应当返还房款。

  1.案件主要的细节

  胡某将女儿吴某的房子委托中介公司对外出售时提供了房屋权证，以及户口薄，但未提供吴某的授权委托书以及身份证件，中介公司也仅仅只是听信胡某的一面之词并未与胡某女儿吴某核实其是否委托其母亲出售房屋；在标的房屋挂牌出售期间，胡某向第三人仅仅只是口头表示其女儿吴某委托其卖房，但未提供女儿的身份证件及相应的授权委托书；在此期间，胡某也带过第三人进行实地看房，但第三人也从未确认过胡某女儿是否委托其母亲对外出售房屋，与第三人签订房地产买卖合同时提供了女儿一张长期不用的银行卡作为收款账户，同时第三人签订合同时也未与吴某最终核实其是否委托其母亲卖房。

  本案中存在一个细节：即母亲胡某向中介、第三人提供了其女儿吴某的电话号码，但是在合同最终签订前，无论是中介还是购房的第三人通过该电话号码多次联系吴某，但都无法联系到房东吴某。

  2.案件的争议焦点

  本案最终的争议焦点为：胡某的卖房行为是否属于无权代理中的表见代理。本案在审理过程中，依据法院查明的事实，基本确认胡某的卖房行为是无权代理，而无权代理行为只有在构成表见代理的前提下该行为才能对女儿吴某产生效力。也因此，本案审查的就是是否构成表见代理。

二、表见代理的概念

   表见代理的相关规定由《合同法》第四十九条进行明确阐述。具体的理解应当是表见代理不仅仅是要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人具有代理权。而且，合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如身份证原件、房产证原件、银行卡、授权委托书等有权代理的客观表象，而且应当证明自身善意且无过失地相信行为人具有代理权。即，法院认定构成表见代理的相对人在主观上善意且无过失。

三、表见代理中举证责任的分配

   依照《合同法》第49条关于"相对人有理由相信行为人有代理权"的要求，在涉及表见代理的民事诉讼中，举证责任的分配是：首先，由被代理人承担对行为人确系无权代理的举证责任。其次，由相对人承担证明信赖行为人有代理权且信赖是有理由的举证责任。比如，行为人所持公章、介绍信、合同书系真实的，或者行为人确曾做过被代理人的代理人等。再次，再由被代理人承担对相对人主观上是否为恶意或在缔约过程中是否存在重大过失进行举证。举证是递进的，即仅当前一个举证充分后，再递进到下一个环节的举证。比如，被代理人如果无法举证证明行为人越权，则不能进行下一个环节的举证，行为人的行为将被认为是授权行为。再如，被代理人举出充分证据证明了行为人越权，则相对人必须举证证明"有理由相信行为人有代理权"，如果举证不充分，则无须进行下一环节的举证，表见代理即被否认。在法院认为"相对人有理由相信行为人有代理权"时，还要允许被代理人进行反驳举证，对相对人主观恶意或重大过失进行证明。通常，相对人为自己"有理由相信行为人有代理权"进行举证和被代理人反驳举证是交叉进行的，是一个举证和质证的交叉进行的过程，法院则根据双方举证情况综合判断，系统认证。一旦相对人证明了自己"有理由相信行为人有代理权"，则其主观上也就当然属于善意，反之亦然，一旦被代理人证明了相对人主观存在恶意或重大过失，则相对人就"没有理由相信行为人有代理权"，表见代理不成立。

四、本案中表见代理的认定

   具体在这个案例中，第三人声称现场看过涉案房屋，但在此期间并未核实胡某是否具有代理权限，也未直接与所有权人吴某核实是否授权胡某代理售房事宜，确认吴某是否有售房意图，而是仅仅根据胡某持有产权证、户口薄等客观表象，想当然认为胡某有代理权；并且第三人签订合同时也未要求胡某提供吴某出具的授权委托书、身份证原件等手续，更是没有与吴某就房屋出售事宜作最终确认，胡某的代理行为实际上是存在瑕疵；而且，在我们实际生活中，买房是头等大事，往往动辄上百万的款项付出，在签订合同时理应审慎、慎重，尤其是需要进一步审查、核实对方是否真的有权处分房屋。基于此，代理人在应诉时主张不构成表见代理，第三人主观上不能够认定无过失。但法院认为从吴某、胡某的母女关系，以及房屋的出售通过中介公司，以及胡某能够带领第三人实地看房等因素，并且认为吴某作为所有权人本身没有保管好房屋钥匙，其母亲能够用该钥匙带人入室看房，吴某本身就有过失，进而最终认定胡某的卖房行为构成表见代理，基于此吴某应当承担责任。

五、本案的启示

   代理人认为，类似本案的母亲坑亲生女儿的情况是属于极少数中的极少数。从法院的裁判思路可以看出，身份关系的亲密性，对表见代理的认定有较大影响。也因此，本案具有强烈的现实意义。